De echtelijke woning

Wanneer u in gemeenschap van goederen bent getrouwd, dan valt die echtelijke woning in de gemeenschap van goederen. Met andere woorden: u bent samen eigenaar van die woning.

Dat heeft tot gevolg dat die woning ook bij echtscheiding bij helfte moet worden verdeeld.

Wat zijn nu de mogelijkheden met de echtelijke woning die gezamenlijk eigendom is?

1. De woning wordt verkocht: geen van u beiden wil of kan de echtelijke woning overnemen.
2. Een van u beiden neemt de woning over en zal de ander dus moeten uitkopen.
3. U vindt beiden dat de woning nog enige tijd gezamenlijk eigendom moet blijven.

Naast de eigen wensen is natuurlijk ook van belang welke financiële mogelijkheden er zijn en welke fiscale consequenties een keuze heeft.

1. Verkoop echtelijke woning bij echtscheiding

Wanneer u beiden de echtelijke woning wilt verkopen (of moet verkopen omdat u financieel geen mogelijkheden hebt de woning aan een van u beiden toe te bedelen), is het van groot belang goede afspraken te maken over het verkoopproces van de woning.

Voor zich spreekt dat u samen afspraken zult moeten maken of u de woning al of niet via een makelaar verkoopt, en zo ja, welke makelaar en welke vraagprijs zal worden gehanteerd.

Het is ook van belang om af te spreken wie er gedurende het verkoopproces van de woning in de echtelijke woning blijft wonen. Bent u dat samen, of wilt u dat een van u beiden in de echtelijke woning blijft wonen?

U zult dan afspraken moeten maken over hoe de lasten van de echtelijke woning worden voldaan.

Wie voldoet de hypotheek, eventuele aflossing, premies op aan de hypotheek verpande polissen, gemeentelijke belastingen en andere eigenaarslasten?
Wie voldoet de gebruikerslasten, zoals gas, water en elektriciteit, telefoon, internet etc.?

Overwaarde/restschuld bij verkoop woning
Wanneer de woning gezamenlijk eigendom is dan zal bij verkoop een eventuele overwaarde en een eventuele restschuld bij helfte verdeeld moeten worden.

Als er sprake is van een overwaarde, dan wordt de daadwerkelijke verdeling van dat bedrag meestal bij de notaris geregeld.

Op het moment dat er sprake is van een restschuld, dan zult u met de bank afspraken moeten maken over hoe die restschuld wordt afgelost. U moet dat doen voordat u de woning laat leveren aan de koper: u moet vooraf al afspraken met uw bank hebben gemaakt over de wijze van voldoening van de restschuld. Anders weigert uw bank de hypotheek op het huis door te halen. U kunt dan niet vrij van hypotheek leveren aan de koper, waardoor u mogelijk een boete aan de koper verbeurt.

Wanneer de hypotheek op beider naam staat, dan bent u jegens de bank allebei voor 100% aansprakelijk voor de restschuld. In uw onderlinge verhouding bent u 50% aansprakelijk voor die schuld. Een schuld wordt niet toegerekend naar rato van inkomen of iets dergelijks. Het is dan dus van groot belang om goede afspraken met uw (ex)echtgenoot te maken over die restschuld.

2. Een van de echtgenoten neemt de woning bij echtscheiding over

Wanneer het financieel mogelijk blijkt dat een van u de echtelijke woning overneemt, dan moeten er nog afspraken gemaakt worden over de verdeling van de eventuele overwaarde of restschuld en hoe omgegaan wordt met de hypotheek.

Wanneer er sprake is van overwaarde, dan zal de echtgenoot, die de woning overneemt, de andere echtgenoot moeten uitkopen. Daarbij is dan natuurlijk van belang welke waarde aan de woning toegekend moet worden, hoe hoog de hypotheek is en of er nog een kapitaal (in de hypotheek, of via een verpande polis) is opgebouwd om hypotheek af te lossen. Het meest praktisch is te proberen samen afspraken te maken over de waarde van de woning. Lukt dat niet, dan kunt u de woning laten taxeren.

Vervolgens zal bekeken moeten worden of de echtgenoot die de woning wil overnemen financieel in staat is de ander uit te kopen. Is het mogelijk de hypotheek op eigen naam te krijgen? Is de bank bereid de echtgenoot die de echtelijke woning verlaat te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek. Dat is uiteraard niet nodig wanneer de echtgenoot die in de woning blijft wonen, een nieuwe hypotheek sluit.

Misschien zal er een extra hypotheek moeten worden opgenomen om de andere echtgenoot uit te kopen.

Wat als er een restschuld is? In beginsel zal ook een restschuld gedeeld moeten worden. Het is van groot belang dat u in onderling overleg afspraken maakt over de wijze van voldoening van die restschuld.

3. U blijft na echtscheiding gezamenlijk eigenaar van de woning

U zou er samen voor kunnen kiezen om de woning nog een tijd onverdeeld te laten. Dit kan verschillende redenen hebben. Wellicht vindt u het beiden beter dat de kinderen nog even in de echtelijke woning blijven wonen, zodat zij hun schoolperiode op dezelfde school kunnen afmaken. Misschien heeft u wel financiële redenen, omdat u verwacht dat u in de toekomst een betere prijs voor de woning te krijgen.

Op het moment dat u ervoor wil kiezen de woning gedurende enige tijd onverdeeld te laten, dan is het van groot belang dat u zeer heldere en duidelijke afspraken maakt over in ieder geval:

• Hoe gaan we om met de eigenaarslasten van de woning?
• Hoe gaan we om met de gebruikerslasten van de echtelijke woning?
• Mag er iemand anders in de echtelijke woning komen wonen?
• Voor welke termijn wilt u de woning onverdeeld laten?
• Wat als er in de tussentijd iets gebeurt wat invloed kan hebben op onze afspraken? (Denk aan werkloosheid, schuldsanering, achterstand hypotheek)
• Hoe gaan we dit fiscaal goed regelen?

Hypotheekrenteaftrek – overgangsregeling eigen woning

Wanneer u beiden in de echtelijke woning blijft wonen, kunt u de hypotheekrente aftrekken op een gelijke wijze als dat u voor echtscheiding deed. Zodra een van u de echtelijke woning verlaat, dan veranderen de regels voor de hypotheekrenteaftrek.

Op grond van de overgangsregeling eigen woning mag de echtgenoot die de echtelijke woning verlaat nog tot twee jaar na zijn/haar vertrek uit de echtelijke woning de hypotheekrente voor die woning aftrekken.

Zodra u geen fiscaal partners meer bent, dan mag ieder van u nog maar 50% van de hypotheekrente aftrekken en wel onder de voorwaarde dat u de hypotheekrente zelf betaalt!

U bent geen fiscaal partner meer op het moment dat u op een verschillend GBA-adres woonachtig bent en er een verzoek tot echtscheiding bij de rechtbank is ingediend.

Indien de echtelijke woning een huurwoning is, moet u bekijken wie in de huurwoning blijft of dat u ieder andere woonruimte zoekt.

Het maakt hierbij niet uit op welke naam de huurovereenkomst staat. Als u namelijk getrouwd bent en u samen in de huurwoning woont, dan bent u op grond van de wet automatisch medehuurder, ook al heeft u de huurovereenkomst niet ondertekend. Dat heeft tot gevolg dat u beiden (als huurder of als medehuurder) volledig aansprakelijk voor het nakomen van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, dus ook het betalen van de huur.

Wanneer u kinderen heeft, is het voor de kinderen in beginsel beter in de echtelijke woning te blijven wonen. Er verandert al zo veel voor hen. Een verhuizing, met dan misschien ook een nieuwe school, brengt nog meer verandering -en dus ook spanning- met zich mee.

Uiteraard moet het financieel wel haalbaar zijn in de echtelijke woning te blijven wonen. Wellicht dat er recht is op huurtoeslag. U kunt dat berekenen via toeslagen.nl.

Als u er samen niet uitkomt wie in de echtelijke woning blijft wonen, dan bepaalt de rechter uiteindelijk wie in de echtelijke woning mag blijven. In de echtscheidingsprocedure kan de rechter gevraagd worden te bepalen dat het huurrecht van de woning aan een van de echtgenoten toekomt.

De rechter maakt altijd een belangenafweging: wie heeft het meeste belang bij de woning? Alle feiten en omstandigheden spelen daarbij een rol.

De rechter betrekt daarbij ook de belangen van de kinderen: hun belangen wegen zwaar.

Zodra de echtscheiding officieel is (dus ingeschreven in het huwelijksregister bij de gemeente waar u was getrouwd), is het verstandig de tenaamstelling van het huurcontract meteen te laten aanpassen.

De verhuurder is verplicht de woning op naam van een van u beiden te zetten indien dit in de rechterlijke uitspraak is opgenomen. Bovendien is het verstandig om een technische inspectie aan te vragen. Er wordt dan een lijst gemaakt met eventuele gebreken van het huis, en wat het moet kosten om de schade te herstellen.

Let wel: echtscheiding is zelden een reden voor urgentie op de woningmarkt.

Wat als er spoed is?
Soms is het niet mogelijk om samen -gedurende de echtscheidingsprocedure- in de huurwoning te blijven wonen.

Als u samen geen afspraken kan maken wie van beide in de woning kan blijven wonen, dan kunt u de rechter via een voorlopige voorzieningenprocedure vragen om te bepalen dat u gedurende de echtscheidingsprocedure gerechtigd bent in de echtelijke woning te wonen en de ander de woning moet verlaten. Ook dan maakt de rechter een belangenafweging: wie heeft er het meeste belang bij het gebruik van de woning. Ook is van belang aan wie de kinderen voorlopig worden toevertrouwd.